世邦魏理仕（CBRE）日前发布《2026年上半年上海房地产市场回顾》报告。报告显示，上半年上海经济基本面平稳向好，外贸、投资保持高增，消费持续修复；办公楼、零售、商务园区三大商办板块同步迎来供需两端活跃行情，TMT（科技、传媒、通信产业）、金融、首店经济分别成为各赛道核心支撑。
优质办公楼 供给需求大幅反弹
2026年上半年上海优质办公楼市场迎来8个新项目入市，二季度新增K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期及徐汇万科中心三期T1，整体新增供应73.3万平方米。需求端修复力度显著，上半年净吸纳量31.6万平方米，同比大涨83%，体量已达2025年全年八成。
行业需求格局清晰分化：金融业以16.0%占比稳居第一，私募、量化、对冲基金扩张近乎翻倍，超三成金融需求集中陆家嘴；专业服务业升至第二位，占比15.7%，律所搬迁扩张带动需求上行；TMT行业以14.5%位列第三，互联网、芯片、智能系统企业持续扩租；消费品、第三方办公分列四五位，潮玩、宠物消费品牌与本土联合办公品牌需求同步走高。
区域层面，北外滩去化占比14.8%领跑全市，过半需求来自酒店改造等存量盘活项目，券商、律所亦持续入驻；陆家嘴、淮海中路、徐汇滨江、南京西路紧随其后，分别依托金融、消费、科创产业形成稳定租赁支撑。
世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越分析，下半年上海办公楼将有约50万平方米新增供应入市，短期供给压力仍存。但存量调整正在持续缓释市场压力，去年至今已有超100万平方米办公面积退出市场；叠加产业升级带来的企业空间优化需求，租赁成本优势将持续释放，市场去化动能有望持续改善。
零售物业 首店经济引爆拓店潮
上半年上海零售市场迎来5个全新商业项目开业，分别为新鸿基天荟广场、新六百Young、龙凤PRSCO、西岸中環（二期），以及位于浦东金桥的新嘉中心，新增供应合计61.2万平方米，覆盖核心、次级及新兴商圈，潮流、运动、品质生活业态成为主流。
需求端呈现双轮驱动格局：零售业态需求占比53.2%，服饰品类贡献25%份额，Nordisk、Lululemon、Descente等国内外户外品牌集中落地上海首店，韩国潮流女装Musinsa Standard持续布局核心商圈；黄金珠宝、玩具礼品热度不减，老铺黄金、无印良品等品牌加速拓店。餐饮需求占比39%，酸奶、咖啡等茶饮品类开业活跃，中式餐饮如粤菜、云贵川菜等菜系持续保持热度，亚洲料理品牌开业集中在回转寿司及寿喜烧，如金匠寿司于新嘉中心开业，甜品烘焙类品牌积极拓店，如Nunu Donut、Cinnabon分别于上海港汇恒隆广场和静安嘉里中心开设首店。
世邦魏理仕中国区商业租赁交易负责人希诺表示：“未来六个月，上海零售物业市场有望迎来约76.6万平方米的新增供应，包括位于浦东、虹桥、江湾新城等非核心商圈的优质零售项目。为促进消费，上海将围绕‘一节四季’等标杆IP持续发力，并在餐饮、文旅、体育、数字直播等多领域发放促消费补贴与消费券。此外，商业项目正从单纯依赖消费端刺激，转向主动升级资产竞争力，通过引入新兴业态置换同质化租户，叠加沉浸式空间改造以提升体验，以差异化体验缓解同质化竞争压力。”
商务园区 TMT独占六成需求
产业园区成为上半年上海商办市场增长亮点，5个新项目集中入市，新增供应67.9万平方米，同比增幅61.7%，漕河泾、临空承载七成新增供给。租赁需求同步修复，上半年净吸纳量17.8万平方米，同比上涨11%。
行业需求高度聚焦科创赛道，TMT行业以61.6%的占比主导园区去化，电信通信、芯片半导体企业最为活跃。人工智能算力建设、半导体国产替代、数字经济三重红利，持续释放科技企业办公、研发空间需求。除此以外，3C消费、生物医药、新能源高端制造分别贡献11.7%、8.7%、7.1%需求，完全贴合上海战略性新兴产业发展方向。
区域上，张江、漕河泾、临空三大板块贡献近半数去化；桃浦、御桥依托通信总部、消费品制造企业实现快速去化。交易结构显示，租金下调刺激企业搬迁升级，搬迁需求占比43%，新设企业需求升至38%，市场活力持续回暖。
张越指出，今年下半年，园区市场仍有约45万平方米新增供应待入市，但AI产业化将带来长期增量。大模型、智能体、算力中心、工业AI等新兴产业集群快速崛起，未来将持续拉动研发办公、高标准实验室、创新园区等多元空间需求，为“十五五”培育新质生产力提供载体支撑。
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